中原地产研究:深圳商务公寓前三季度供需两旺_深圳中原地产有限公司

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中原地产研究:深圳商务公寓前三季度供需两旺

日期:2015-10-12 19:34:26


经过十来年的发展,深圳市商务公寓的产品形态已经发展较为成熟,市场热度逐渐上升,2013年更是迎来了深圳商务公寓的元年。2014年,受制于宏观景气度,楼市进入了不温不火的阶段。直到2014年9月的930新政出台,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。再加上央行年末几次降准降息放松流动性,楼市走出了一波翘尾行情。进入2015上半年,央行除了降准降息释放流动性外,330新政的出台更是加强了购房者信心,上半年的深圳楼市可谓火爆。

不过,自从政府开始打击配资,6月股灾初现并持续发酵。尽管监管当局多次托市,但是直到三季度市场仍无起色。国内股市泡沫被打破,实体经济更是雪上加霜,资本外流日趋严重,近8月当月便减少了939亿美元的外汇储备。随着资本外流加剧及实体经济下行,银行信贷也宣告收紧,下半年的信贷环境已经不如上半年般宽松。深圳楼市的成交量已经政体下行,一手房价也已经有通过各种优惠变相降价的迹象。商务公寓的成交量在经历了此前两个季度的火爆增长后,和一二手住宅一样,进入了下行通道。随着下半年信贷增量继续收缩,价格已经处于高位的楼市成交势必会受到负面影响。而相对于下滑的成交趋势来看,商务公寓的供应却仍然充裕,此消彼长下,下半年的公寓价格可能会有一定的调整压力。

供应显著回升

据深圳中原研究中心监测,深圳市商务公寓从2008以来,批售量呈现逐年上升趋势。其中2012年的批售量呈现爆发式增长,从2011年的24万㎡增长到52.2万㎡,同比增长117.3%。随后,2013年延续了这种爆发式增长的趋势,批售量达到79.1万㎡,同比增长51.5%,增速相对放缓,但总量上依然非常可观。2014年,受制于楼市的整体环境,商务公寓批售仅达55.32万㎡,同比下降30%,是近年来首次下滑。2015年,市场在强宽松政策刺激下再次走好,至9月份时总批售达到50.8万㎡,我们测算全年推售将达到67.8万㎡,同比上升23%。

自2010年住宅市场“限购”政策的出台以来,大量的投资需求受到抑制,而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征,逐渐成为已经没有“房票”投资者的投资标的。为了适应市场旺盛需求,开发商增多了这类产品的开发比重,促使了商务公寓在近几年呈现爆发式的增长。不过,从去年起,在连续多年放量的供应下,商务公寓明显体现出更容易受到整体市场走势制约的特性。从我们的供应预测来看,今年总共有134.5万㎡的商务公寓项目可以入市。根据这一数据,那么后续的供应压力仍然存在。

龙岗跃居批售榜首,关外表现出色

从2015年的批售情况来看,入市项目主要分布在关外地区,其中龙岗与宝安两区就占据了近55%的份额,分别占比28.56%和26.38%。其中,龙岗又占据了全市榜首的位置,截止至9月份批售面积达到14.5万㎡,包括万科时代广场等6个项目;宝安区批售面积为10.8万㎡,包括联投东方华府(二期)、中洲华府商业大厦和新地中央广场3个项目;南山区批售面积为13.4万㎡,包括万科云城(一期)及鹏瑞深圳湾壹号广场(南地块二期)2个项目;福田区仅有中心天元1个项目入市,批售面积为5.15万㎡。

小户型回归主流

过去几年,原关内特区(主要集中在福田、南山)出现了具有豪宅配置的产品,如东海国际中心、深圳湾1号、深业上城等项目。从产品形态上看,这些项目的主力户型均为140㎡以上的大户型,区别于常规商务公寓面积小的特性。并且,价格上,这些项目的均价在7万/㎡以上,如深业上城、东海国际中心。

但是进入到近两年,又出现了从豪宅公寓向较小户型回归的趋势,从图3的数据上可以看出,2012年商务公寓供应的户均面积最高层达到100平米。在达到峰值后,户均面积从100回落到2013年的89平米及2014年78平米,这主要是因为宏观环境在2014年的前三季度对楼市有所压制的原因。根据我们预估的数据,2015年的户均公寓供应面积又有所回升,但是从总体趋势来看,豪宅公寓向较实用户型的过渡正在进行,这或许与近几年的深圳楼市的快速涨价较快有所关联。

受益前海概念,宝安更受欢迎

据深圳中原研究中心监测,深圳商务公寓的成交面积从2008年开始进入上升通道,在2013年实现飞跃式增长,成交面积达到38.4万㎡,同比增长了163%,相比于2008年增长了1248%。2015年,截至8月份,深圳一手商务公寓已经成交了50.5万㎡,已经超出了去年全年的45.7万㎡的水平。根据我们测算,全年成交有可能达到75万㎡左右的水平,刷新历史新高。
这表现出深圳需求方对商务公寓的接纳度越来越高,限购限贷下,2014年下半年至2015年上半年市场又恰逢政策利好共振期,市场成交活跃度达到历史最高点,受到市场热捧。

从2015年各区成交占比情况来看,关内与关外的占比为44:56,占比分别为44%和56%,关外成交与批售的走势一致,已经逐渐占据上风。宝安区成交面积独占榜首,达到了14.8万㎡,占比29.38%,成交主力项目为铂寓轩,都汇大厦,福盈中央山花园北区及福盈中央山花园南区,前海概念惠及宝安地区,市场预期也因之水涨船高,刺激了宝安成交的大幅上涨。
龙岗区成交面积为9.2万㎡,占比为18.42%,主力成交项目为公园里花园三期、六和商业广场一期、满京华喜悦里华庭、荣德雨馨公寓等,龙岗区作为一个新兴的发展区已经进入快速发展时期,刺激了商务公寓的成交活跃度。福田区成交面积为10.63万㎡,占比21.06%,岗厦天元花园,京基滨河时代广场北区(一期)及深业上城(北区)等,福田区的中心地位带动了商务公寓的成交活跃度;南山区成交面积为10.60万㎡,占比21.02%,泛海城市广场,鹏瑞深圳湾壹号广场(南地块一期),万科云城(一期)等,蛇口概念带动高端公寓受到市场追捧,拉高了南山区的成交量;罗湖区及盐田的成交面积较少,其中罗湖的成交面积为0.98万㎡,盐田区成交面积为4.1万㎡。

价格高位滞涨,月度成交量显著回调

自2008年以来,商务公寓的价格总体上处在上升通道,部分年份出现回调。而2013年,商务公寓的价格创历史新高,均价达到36853元/㎡。但是在2014年,商务公寓价格进入调整通道,直到2014年下半年后至今,商务公寓的价格再创新高。在2015年7月,商务公寓价格创下新高,达53646元/㎡,虽然在8月该价格略有滑落,也仍然处于近年来的较高位置。从该数据也能看出,为何在今年6月后,开发商加紧了对利润空间足够的商务公寓的推售。

商务公寓本身的商业属性已经决定其价格比非商业属性的物业要高,并且,商务公寓所占据的地段以中心区或近中心区为主,其价格也体现出中心区的价值,使得商务公寓的价格大幅高于住宅。

从居住属性上看,商务公寓虽然在均价上没有竞争优势,但其对住宅客户的吸引力仍在。除了最重要的宏观环境及货币政策驱动廉价资金进入楼市,引爆刚需及投资客的购房需求外,还有若干理由支撑着商务公寓的此轮上涨。首先,深圳的住房已经进入存量房时代,关内新房供应很少,住房供应主要聚集在龙岗和宝安。在这种情况之下,想要拥有一套在关内地段好的新物业,就要把目光投向商务公寓。其次,市场上的商务公寓以小户型为主,面积小、总价低且带有精装修的优势会赢得不少刚需客户,市场需求对物业品质的要求正在出现变化。最后,在住房市场仍然限购限贷的政策环境下,相比于住宅更具备升值潜力的商务公寓成了投资者的香饽饽。

不过,今年的CPI同比增速开始加速升高,8月CPI同比增速就比7月份上涨了0.4个百分点,达到了2%的同比增速。那么,在今年余下的几个月里,超发货币带来的物价上涨压力将使宽松货币政策的程度受到压制,此外,外汇占款减少,外储大量流失(仅8月份就达到939亿美元)也将对冲掉额外降准释放的流动性,影响楼市的信贷扩张充足度。再加上地方债置换需要的贷款额度,今年支撑深圳楼市暴涨的货币宽松逻辑已经开始褪色。这势必会影响到商务公寓市场后续的销售,而在供应仍然充裕的情况下,商务公寓后续的价格走势可能会跟住宅一样,进入高位调整的阶段。
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